Prof. Uczelni Łazarskiego dr hab. Ryszard Strzelczyk

Prawo obrotu nieruchomościami

5. wydanie

WYDAWNICTWO C.H.BECK
WARSZAWA 2021

Wydawca: Lucyna Wyciszkiewicz-Pardej

© Wydawnictwo C.H.Beck 2021

Wydawnictwo C.H.Beck Sp. z o.o.
ul. Bonifraterska 17, 00-203 Warszawa

www.ksiegarnia.beck.pl

Skład i łamanie: DTP Service
Przygotowanie wersji elektronicznej: Wydawnictwo C.H.Beck

ISBN epub: 978-83-8235-692-2

Wykaz skrótów

1. Źródła prawa

GospNierU

ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.)

KC

ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)

Konstytucja RP

Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.)

KPC

ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1575 ze zm.)

KRO

ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1359)

KUR

ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst. jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.)

KWU

ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204)

KZ

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 27.10.1933 r. – Kodeks zobowiązań (Dz.U. Nr 82, poz. 598)

NNierCudzU

ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278 ze zm.)

PrBank

ustawa z 29.8.1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1896 ze zm.)

PrGeodKart

ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 2052)

PrNot

ustawa z 14.2.1991 r. – Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1192 ze zm.)

PrSpółdz

ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 275 ze zm.)

PrzeksztUżytkWieczU18

ustawa z 20.7.2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040)

PWKC

ustawa z 23.4.1964 r. – Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm.)

SpMieszkU

ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1465 ze zm.)

WłLokR

rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.10.1934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.)

WłLokU

ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.)

ZagospPrzestrzU

ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.)

2. Instytucje, organy

NSA |  | Naczelny Sąd Administracyjny
SA |  | Sąd Apelacyjny
SN |  | Sąd Najwyższy
TK |  | Trybunał Konstytucyjny

3. Czasopisma, publikatory

Biul. SN |  | Biuletyn Sądu Najwyższego
Dz.U. |  | Dziennik Ustaw
Dz.Urz. |  | Dziennik Urzędowy
KPP |  | Kwartalnik Prawa Prywatnego
MoP |  | Monitor Prawniczy
NP |  | Nowe Prawo
OSNAPiUS |  | Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych
OSNC |  | Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna (od 1995 r.)
OSNCK |  | Orzecznictwo Sądu Najwyższego – Izba Cywilna i Karna
OSP |  | Orzecznictwo Sądów Polskich
OTK |  | Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego
PiP |  | Państwo i Prawo
PS |  | Przegląd Sądowy
Rej. |  | Rejent
SC |  | Studia Cywilistyczne
Wok. |  | Wokanda

4. Inne skróty

n. |  | następny (-a, -e)
Nr |  | numer
post. |  | postanowienie
poz. |  | pozycja
tekst jedn. |  | tekst jednolity
uchw. |  | uchwała
uchw. SN (7) |  | uchwała Sądu Najwyższego w składzie siedmiu sędziów
wyr. |  | wyrok
z. |  | zeszyt
ze zm. |  | ze zmianami

Wykaz literatury

1. Podręczniki

A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, W.J. Kocot, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Część szczegółowa, Warszawa 2021

A. Brzozowski, J. Jastrzębski, M. Kaliński, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2021

A. Brzozowski, W.J. Kocot, W. Opalski, Prawo rzeczowe. Zarys wykładu, Warszawa 2021

K.A. Dadańska, Prawo rzeczowe, Warszawa 2020

E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2020

J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2012

T. Mróz, A. Zając, Prawo cywilne. Część ogólna i prawo rzeczowe. Kazusy, Warszawa 2020

Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2020

Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania – część szczegółowa, Warszawa 2019

Z. Radwański, A. Olejniczak, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2019

2. Monografie

G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2013

A. Bieranowski, Służebność mieszkania, Warszawa 2010

S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975

S. Brzeszczyńska, Umowy w obrocie nieruchomościami. Aspekty podatkowe i cywilnoprawne, Warszawa 2020

H. Ciepła, Użytkowanie wieczyste, skutki prawne wygaśnięcia, przekształcenie w prawo własności i jego wpis do księgi wieczystej, Warszawa 2019

H. Ciepła, S. Brzeszczyńska, Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, sądowej, egzekucyjnej, podatkowej z wzorami umów, Warszawa 2018

E. Drozd, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa–Kraków 1974

T. Dybowski, Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio – actio negatoria), Warszawa 1969

B. Gliniecki, Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Warszawa 2012

B. Gliniecki, Mieszkaniowy rachunek powierniczy. Analiza cywilnoprawna, Gdańsk 2018

W. Gonet, Pełnomocnictwo, prokura, reprezentacja stron umów w obrocie nieruchomościami, Warszawa 2019

M. Habdas, Publiczna własność nieruchomości, Warszawa 2012

S. Kalus, Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Warszawa 2009

A. Kaźmierczyk, Nieruchomość wspólna właścicieli lokali. Problematyka prawno-rzeczowa, Warszawa 2015

E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, Warszawa 2012

J. Kuropatwiński, Podstawy wpisu do księgi wieczystej, Warszawa 2021

A. Oleszko, Wpis w księdze wieczystej na podstawie aktu notarialnego, Warszawa 2013

J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, Kraków 2002

B. Rakoczy, Służebność przesyłu w praktyce, Warszawa 2017

S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności, Warszawa 2008

S. Rudnicki, Nabycie przez zasiedzenie, Warszawa 2010

S. Rudnicki, Własność nieruchomości, Warszawa 2012

R. Strzelczyk, Umowa deweloperska w systemie prawa prywatnego, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, Prawo nieruchomości, Warszawa 2019

B. Swaczyna, Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości, Warszawa 2004

E. Targońska, Odbiór lokalu mieszkalnego w świetle ustawy deweloperskiej, Warszawa 2018

Z. Truszkiewicz, Użytkowanie wieczyste. Zagadnienia konstrukcyjne, Kraków 2006

M. Warciński, Służebności gruntowe według Kodeksu cywilnego, Warszawa 2013

3. Komentarze

G. Bieniek, H. Ciepła, S. Dmowski, J. Gudowski, K. Kołakowski, M. Sychowicz, T. Wiśniewski, C. Żuławska, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania, t. 1 i 2, Warszawa 2011

T. Czech, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014

S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011

R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz. Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2016

E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2019

E. Gniewek, Księgi wieczyste. Komentarz, Warszawa 2018

J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2016

J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Zobowiązania. Część szczegółowa, t. IV i V, Warszawa 2017

M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2016

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Część ogólna (art. 1–125), Warszawa 2018

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126–352), Warszawa 2018

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. III, Zobowiązania. Część ogólna (art. 353–534), Warszawa 2018

M. Habdas, M. Fras, Kodeks cywilny. Komentarz, t. IV, Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–7649), Warszawa 2018

S. Kalus (red.), Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2012

J. Kuropatwiński, Księgi wieczyste. Komentarz do art. 1–582 u.k.w.h. oraz art. 6261–62613 k.p.c., t. I, Komentarz do art. 1–10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Bydgoszcz 2013

M. Manowska (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2015

A. Marciniak, K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. I, Komentarz Art. 1–366, Warszawa 2016

A. Marciniak, K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. II, Komentarz Art. 367–729, Warszawa 2016

A. Marciniak, K. Piasecki (red.), Kodeks postępowania cywilnego, t. III, Komentarz Art. 730–1088, Warszawa 2016

A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 1, Warszawa 2011

A. Oleszko, Prawo o notariacie. Komentarz, cz. 2, t. I i II, Warszawa 2012

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I, Przepisy wprowadzające. Część ogólna. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2013

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. II, Warszawa 2017

K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Zobowiązania. Część ogólna, t. IIIA, Warszawa 2017; Zobowiązania. Część szczegółowa, t. IIIB, Warszawa 2017

K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2013

K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, t. I i II, Warszawa 2018

J. Pisuliński (red.), Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 2014

M. Pyziak-Szafnicka, P. Księżak (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, Część ogólna, Warszawa 2014

S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2011

S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2011

S. Rudnicki, G. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2011

P. Siciński, J. Ignaczewski (red.), Komentarz do wpisów w księgach wieczystych, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Komentarz, Warszawa 2013

R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2015

4. Opracowania systemowe

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 1, M. Safjan (red.), Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2012

System prawa prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 2, Z. Radwański (red.), Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2019

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 3, T. Dybowski (red.), Prawo rzeczowe, Warszawa 2020

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 4, E. Gniewek (red.), Prawo rzeczowe, Warszawa 2021

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 5, E. Łętowska (red.), Prawo zobowiązań – część ogólna, Warszawa 2019

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 6, A. Olejniczak (red.), Prawo zobowiązań – część ogólna z suplementem, Warszawa 2018

System prawa prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 7, J. Rajski (red.), Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2018

System prawa prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 8, J. Panowicz-Lipska (red.), Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Warszawa 2011

System Prawa Prywatnego, red. naczelny Z. Radwański, t. 9, W.J. Katner (red.), Prawo zobowiązań – umowy nienazwane, Warszawa 2018

Wykaz ustaw

Ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.)

Ustawa z 17.11.1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1575 ze zm.)

Ustawa z 25.2.1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1359)

Ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.)

Ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204)

Ustawa z 16.9.1982 r. – Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 275 ze zm.)

Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1465 ze zm.)

Ustawa z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.)

Ustawa z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278)

Dekret z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.)

Ustawa z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.)

Ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 2052)

Ustawa z 20.7.2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040)

Przedmowa

Prawo obrotu nieruchomościami to dynamicznie rozwijająca się we współczesnej gospodarce rynkowej dziedzina prawa, wchodząca w skład prawa nieruchomości, zajmującego się całością materii prawnej związanej z nieruchomościami, a nie tylko ich obrotem.

Prawo obrotu nieruchomościami obejmuje przede wszystkim zagadnienia z obszaru prawa cywilnego, zwłaszcza prawa rzeczowego oraz zobowiązań, choć nie brak w nim także elementów prawa administracyjnego, prawa rodzinnego, prawa prywatnego międzynarodowego i wielu innych.

Podręcznik wyjaśnia w sposób przystępny i usystematyzowany – zarówno od strony teoretycznej, jak i praktycznej – większość zagadnień prawnych związanych z obrotem nieruchomościami.

Podręcznik przeznaczony jest przede wszystkim dla studentów wydziałów prawa i administracji oraz aplikantów notarialnych, sądowych, adwokackich, radcowskich i komorniczych, choć mogą po niego sięgnąć także adwokaci, radcowie prawni, komornicy oraz inni praktycy pragnący odświeżyć lub uaktualnić zdobytą niegdyś wiedzę. Przedstawiony w podręczniku materiał pomocny będzie również dla osób profesjonalnie związanych z rynkiem nieruchomości, takich jak pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości oraz rzeczoznawcy majątkowi, a ponadto dla słuchaczy studiów podyplomowych zdobywających uprawnienia zawodowe w tych dziedzinach.

prof. Uczelni Łazarskiego dr hab. Ryszard Strzelczyk

Warszawa, maj 2021 r.

Rozdział 1. Wprowadzenie

§ 1. Znaczenie obrotu nieruchomościami

1

Znaczenia obrotu nieruchomościami nie sposób przecenić. Szacuje się, że obecnie nieruchomości w Polsce stanowią ponad 2/3 majątku narodowego, a ich wartość stale wzrasta.

Codzienne życie każdego człowieka jest nierozerwalnie związane z nieruchomościami, i to od chwili urodzenia aż do chwili śmierci. Każdy z nas urodził się w jakiejś nieruchomości (szpitalu, domu, mieszkaniu), uczył się w nieruchomościach (przedszkolach, szkołach, uczelniach), mieszka przez całe życie w nieruchomościach (mieszkaniach, domach, willach, pensjonatach, hotelach, pałacach), pracuje w nieruchomościach (fabrykach, biurach, sklepach, lotniskach, lasach, ogrodach, na polach), do których to miejsc pracy dojeżdża korzystając z nieruchomości (drogi, ulice, autostrady, dworce, lotniska). W nieruchomościach leczymy się (szpitale, kliniki, przychodnie zdrowia) oraz odpoczywamy (kina, teatry, parki itd.). W nieruchomościach realizuje się także nasze życie duchowe (kościoły, kaplice, klasztory). Nawet po śmierci związani jesteśmy z nieruchomościami, bowiem cmentarze to także nieruchomości.

Nieruchomości pełnią kluczową rolę we wszystkich sferach działalności człowieka, w jego życiu rodzinnym, zawodowym, duchowym itd. Dla wielu osób przedstawiają one także stabilne źródło dochodu oraz przedmiot finansowego zabezpieczenia (najem, dzierżawa itp.). Nic więc dziwnego, że prawo obrotu nieruchomościami cieszy się tak wielkim zainteresowaniem.

§ 2. Przenoszenie własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej

2

Najistotniejszym zagadnieniem prawnym związanym z obrotem nieruchomościami jest tryb przenoszenia ich własności, ze szczególnym uwzględnieniem określenia chwili, w której dochodzi do przejścia własności. W kontekście tym zauważyć trzeba, że w państwach Unii Europejskiej wyróżnić można pięć systemów przenoszenia własności nieruchomości, a mianowicie:

1) romański – wywodzący się z kodeksu Napoleona (Francja, Belgia, Luksemburg, Hiszpania, Włochy);

2) germański (Niemcy, Austria, Szwajcaria);

3) common law (Anglia, Irlandia, Walia, częściowo Szkocja);

4) skandynawski (Szwecja, Finlandia, Norwegia);

5) wschodnioeuropejski – stanowiący mieszaninę rozwiązań przyjętych w różnych systemach (kraje bloku wschodnioeuropejskiego).

3

Trzeba jednak pamiętać, że na skutek różnych historycznych zaszłości, w większości państw Unii Europejskiej elementy powyższych systemów przeplatają się ze sobą. Badając sposób umownego (kontraktowego) przenoszenia własności nieruchomości w danym państwie należy przede wszystkim zwrócić uwagę na pięć kluczowych wymienionych poniżej wyróżników (rozwiązań), nie przywiązując większej wagi do faktu, z którego systemu one pochodzą.

1) Definitywność umowy zbycia nieruchomości (sprzedaży, zamiany, darowizny) – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym systemie prawnym umowa zbycia nieruchomości wywołuje jedynie skutek zobowiązujący (obligacyjny), a zatem jedynie zobowiązuje do zawarcia w przyszłości umowy przenoszącej własność nieruchomości, czy też wywołuje od razu dwa skutki, tzn. skutek zobowiązujący (obligacyjny) i jednocześnie skutek rozporządzający (rzeczowy), tzn. zobowiązuje zbywcę do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę i jednocześnie (od razu) własność tę na nabywcę przenosi?

2) Charakter umowy zbycia nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy umowa ta ma charakter konsensualny, co oznacza, że samo jej zawarcie (samo porozumienie stron) przenosi własność nieruchomości ze zbywcy na nabywcę, czy też umowa ta ma charakter realny, co oznacza, że do przejścia własności ze zbywcy na nabywcę, oprócz zawarcia samej umowy, konieczne jest jeszcze wykonanie jakiejś czynności realnej, np. przeniesienie posiadania nieruchomości na nabywcę?

3) Kauzalność (przyczynowość) przenoszenia własności nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy w danym systemie prawnym do przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę konieczne jest istnienie jakiejś istotnej kauzy (przyczyny), takiej jak np. chęć otrzymania w zamian ceny (sprzedaż), chęć otrzymania w zamian innej rzeczy (zamiana), chęć przysporzenia majątku osobie bliskiej (causa donandi) itd., czy też w danym systemie prawnym żadna kauza nie jest wymagana, a przeniesienie własności nieruchomości na inną osobę może zostać dokonane abstrakcyjnie, tzn. bez żadnej szczególnej przyczyny, np. dla kaprysu?

4) Formę umowy zbycia nieruchomości – pod kątem udzielenia odpowiedzi na pytanie: Czy dla ważności umowy zbycia nieruchomości wymagana jest w danym systemie prawnym jakaś forma szczególna, np. umowa pisemna, umowa pisemna z podpisami stron notarialnie poświadczonymi, umowa przygotowana przez notariusza w formie aktu notarialnego itp.?

5) Wpis do rejestru publicznego – pod kątem udzielenia odpowiedzi na trzy pytania, a mianowicie: a) Czy w danym systemie prawnym funkcjonuje jakiś rejestr publiczny, w którym rejestruje się umowy zbycia nieruchomości lub ujawnia się ich nowych właścicieli?; b) Czy wpis do tego rejestru jest obligatoryjny (obowiązkowy)? oraz c) Czy wpis do tego rejestru ma charakter konstytutywny (prawotwórczy), tzn. wywołuje skutek rzeczowy polegający na przeniesieniu własności nieruchomości, a zatem bez dokonania tego wpisu własność nieruchomości nie przechodzi na nabywcę, czy też wpis ten ma charakter jedynie deklaratoryjny (deklaratywny), co oznacza, że tylko informuje on o dokonanym wcześniej przejściu własności?

O powyższych kryteriach warto pamiętać, gdyż ich znajomość umożliwia bezpieczne nabycie własności nieruchomości w dowolnym państwie Unii Europejskiej, bez względu na okoliczność, do którego systemu prawnego dane państwo należy. Zauważyć jednak trzeba, że powyższe rozwiązania bywają nagminnie mylone lub rozumiane opacznie.

4

Przede wszystkim sporo problemów rodzi się na tle definitywności umowy zbycia nieruchomości. Mylone bywają bowiem czynności zobowiązujące (obligujące do przeniesienia własności) z czynnościami rozporządzającymi (przenoszącymi własność). Dla przykładu, w powszechnym mniemaniu dominuje pogląd, że umowa sprzedaży nieruchomości zawsze przenosi jej własność na kupującego. Jest to pogląd błędny, gdyż – pomijając materię konstytutywności wpisu – w wielu systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, umowa sprzedaży nieruchomości nie zawsze przenosi jej własność. Według brzmienia art. 535 KC „przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”. Z brzmienia tego przepisu wynika, że sprzedażą jest już samo zobowiązanie się do przeniesienia na kogoś własności rzeczy w zamian za zobowiązanie się tej drugiej osoby do zapłacenia ceny. Do przejścia własności może zatem dojść później, tzn. w drugiej umowie, obejmującej już tylko skutek rzeczowy, czyli samo przeniesienie własności, którą to umowę strony zawierają w celu wykonania zobowiązania wynikającego z zawartej wcześniej umowy sprzedaży. Nadmienić w tym miejscu trzeba, że tylko ta druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność, musi być bezwarunkowa, czyli nie może zostać zawarta z zastrzeżeniem warunku ani terminu. Natomiast, pierwsza umowa, tzn. umowa sprzedaży może zostać zawarta pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu.

Opacznie rozumiana bywa także istota konsensualności przeniesienia własności. Wielu nabywców nieruchomości jest zaskoczonych faktem, że w niektórych systemach prawnych, w tym także w prawie polskim, do przejścia prawa własności ze zbywcy na nabywcę wystarcza samo podpisanie umowy, co oznacza, że nie jest w tym zakresie konieczne ani zapłacenie ceny, ani wydanie nieruchomości nabywcy.

Najwięcej nieporozumień powstaje jednak w wyniku mylenia obligatoryjności wpisu z jego konstytutywnością (prawotwórczym charakterem), a są to instytucje diametralnie różne. Obligatoryjność wpisu oznacza, że nowy właściciel nieruchomości, notariusz albo inny podmiot dokumentujący zawarcie umowy przenoszącej jej własność, jest zobowiązany wystąpić do rejestru publicznego z wnioskiem o ujawnienie w nim nowego właściciela. Wpis nabywcy nieruchomości w tym rejestrze nie ma jednak wpływu na przejście prawa własności, gdyż prawo to przeszło na nabywcę już z chwilą podpisania umowy. Ujawnienie nabywcy w księdze wieczystej jest wprawdzie obowiązkowe, lecz ma ono charakter tylko informacyjny. Naruszyciel obowiązku ujawnienia nowego właściciela w księdze wieczystej może w danym systemie prawnym za swoje zaniedbanie zostać ukarany, np. grzywną lub dyscyplinarnie. Nie będzie to jednak miało wpływu na przejście prawa własności.

Konstytutywność wpisu nabywcy nieruchomości oznacza, że to właśnie z chwilą dokonania wpisu, a nie z chwilą podpisania umowy, przechodzi na nabywcę własność nieruchomości. Siłą rzeczy wpis ten jest z reguły także obligatoryjny, a za jego zawiniony brak ktoś może zostać ukarany. Różnica polega jednak na tym, że niezależnie od nałożenia kary na naruszyciela tego obowiązku, nabywca nie nabywa własności nieruchomości, dopóki wpis ten nie zostanie dokonany.

§ 3. Przenoszenie własności nieruchomości w Polsce

5

Patrząc na pięć systemów przenoszenia własności nieruchomości w państwach Unii Europejskiej, określanych jako systemy: romański, germański, common law, skandynawski oraz wschodnioeuropejski, nie trudno odgadnąć, że Polska znajduje się wśród krajów zaliczanych do tej ostatniej grupy. Granice pomiędzy powyższymi systemami są jednak nieostre, a ich elementy przeplatają się ze sobą w różnych krajach. Oznacza to, że elementy typowe dla państwa zaliczanego tradycyjnie do jednego systemu można spotkać w państwie zaliczanym do innego systemu. Dla rzetelnej analizy trybu zbywania nieruchomości w systemie prawnym danego kraju znacznie ważniejsze jest ustalenie, jakie konkretne rozwiązania prawne zostały w nim przyjęte, od tego, z jakiego systemu prawnego rozwiązania te recypowano.

W powyższym kontekście można zatem stwierdzić, że w systemie prawa polskiego umowa zbycia nieruchomości jest, oczywiście z pewnymi wyjątkami:

1) obligacyjno-rozporządzająca, gdyż zobowiązuje do przeniesienia własności i jednocześnie ją przenosi;

2) konsensualna, gdyż samo zawarcie umowy (solo consensu) przenosi własność nieruchomości i nie jest do tego konieczne wydanie nieruchomości nabywcy;

3) kauzalna, gdyż niezbędne jest istnienie ważnej z jurydycznego punktu widzenia przyczyny przeniesienia własności nieruchomości na inną osobę;

4) wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego oraz

5) podlega ujawnieniu w rejestrze publicznym zwanym księgą wieczystą, przy czym wpis w tej księdze ma charakter jedynie deklaratoryjny, gdyż własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już z chwilą podpisania aktu notarialnego, choć rodzą się na tym tle pewne niejasności.

Powyższa materia, a także wiele innych zagadnień dotyczących obrotu nieruchomościami, zostały omówione na dalszych kartach niniejszej publikacji.

Rozdział 2. Pojęcie nieruchomości

§ 4. Geneza i ewolucja pojęcia nieruchomości

6

Dla pełnego zrozumienia mechanizmów rządzących współczesnym obrotem nieruchomościami przydatne będzie odwołanie się do początków instytucji nieruchomości w prawie rzymskim oraz jej późniejszej ewolucji. Prawo rzymskie sztywno trzymało się określonej w ustawie XII tablic1 (tablica 6,3) koncepcji res immobiles, rozumianej jako grunt i wszystko to, co jest z nim trwale związane. Choć podział rzeczy na ruchome i nieruchome nie miał w prawie rzymskim zbyt doniosłego znaczenia, a to z uwagi na nadrzędność ich podziału na res mancipi i res nec mancipi, tym niemniej to właśnie z rzymskiej koncepcji nieruchomości, wykształconej na wzorze rzymskiego gospodarstwa chłopskiego, wyrosła zasada superficies solo cedit, według której własność gruntu rozciągała się na ową superficies, przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związane. Wzniesiony na cudzym gruncie budynek przypadał ex lege właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych nań nakładów oraz ich relacje do wartości gruntu. Nie przestrzegano tej zasady jedynie w zachodniorzymskim prawie wulgarnym w przypadku budowli wzniesionych na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela2.

Przedstawiona tu rzymska koncepcja nieruchomości, oparta na zasadzie superficies solo cedit, rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est dominus coeli et inferorum (własność gruntu rozciąga się także na jego podziemie i znajdujący się nad nim słup powietrza), wyrażanej niekiedy obrazowo jako usque ad sidera, usque ad inferos (aż do gwiazd i aż do piekieł), została recypowana przez większość ustawodawstw europejskich.

7

Wyrazem przyjęcia powyższej konstrukcji przez prawo francuskie był art. 517 Kodeksu Napoleona3, stanowiący, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością, a także art. 552 tego Kodeksu, głoszący, że własność ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza.

8

Podobną regulację zawierał Kodeks cywilny austriacki, który mocą § 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome4, zaś w § 293 dookreślał, że nieruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszkodzenia ich istoty. Według § 297 tego Kodeksu nieruchomościami były również wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza w linii prostopadłej do ziemi.

9

Kodeks cywilny niemiecki, choć nie formułował legalnej definicji nieruchomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stanowią jego istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu5.

10

Kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymieniał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy, groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabryczne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budynku od prawa własności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posadowionego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez prawa nabywcy do korzystania z gruntu, uznawane były za ruchomości6.

11

Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również prawo polskie. Wyrazem tego był art. 3 dekretu z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), uznający za nieruchomości części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności. Koncepcja ta ostała się również we współczesnym prawie polskim.

§ 5. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim

12

Legalna definicja nieruchomości zawarta została w art. 46 ustawy z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.), według której nieruchomościami są:

1) części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty);

2) budynki trwale z gruntem związane, jeżeli mocą przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności;

3) części budynków (lokale), jeżeli mocą przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

13

Definicja ta została częściowo powtórzona w art. 4 pkt 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.), według którego przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią one odrębny przedmiot własności.

14

Wprawdzie powielanie definicji tej samej instytucji na użytek dwóch ustaw uznać należy za praktykę legislacyjnie niepożądaną7, tym niemniej definicje te w żaden sposób nie kolidują ze sobą8. Wynika z nich, że nieruchomościami są zarówno grunty niezabudowane, jak i zabudowane, a ponadto mogą nimi być budynki i lokale, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, co rozumieć należy w ten sposób, że właściciele tych budynków i lokali nie są jednocześnie właścicielami gruntu.

15

Przykładem budynku stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W sytuacji takiej właścicielem gruntu jest Skarb Państwa, gmina, powiat albo województwo, zaś właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty. Przepisami szczególnymi, do których odsyła art. 46 KC są w tym przypadku przepisy dotyczące użytkowania wieczystego, a w szczególności art. 235 KC, stanowiący m.in., że budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków przez wieczystego użytkownika, stanowią własność wieczystego użytkownika.

16

Przykładem części budynku stanowiącej przedmiot odrębnej własności jest wydzielony prawnie z tego budynku lokal mieszkalny albo lokal o innym przeznaczeniu (lokal użytkowy). Przepisy szczególne, na mocy których możliwe jest ustanawianie odrębnej własności takiego lokalu, zawarte zostały w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910 ze zm.). Dopuszczają one możliwość podzielenia budynku na lokale będące własnością różnych osób. Po dokonaniu takiego podziału każdy z lokali staje się odrębną nieruchomością, tzw. nieruchomością lokalową, dla której zakłada się odrębną księgę wieczystą.

17

Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wieczystych. Takie stanowisko zajął SN w uzasadnieniu prawnym uchw. z 27.12.1994 r., III CZP 158/94 (OSNC 1995, Nr 4, poz. 59). Według tego poglądu, za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli, nawet wtedy, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wieczysta.

18

Z wieczystoksięgowego punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204). Oznacza to, że grunt wpisany do jednej księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość, zaś grunt wpisany do dwóch ksiąg wieczystych stanowi dwie nieruchomości. Innymi słowy, każda księga wieczysta obejmuje odrębną nieruchomość. Z tego punktu widzenia, dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli stanowią dwie nieruchomości, gdyż wpisane są do dwóch ksiąg wieczystych. Wieczystoksięgowe pojęcie nieruchomości dominuje w doktrynie i orzecznictwie.

§ 6. Klasyfikacja nieruchomości

19

Istnieje wiele kryteriów klasyfikowania nieruchomości. Według kryterium przeznaczenia nieruchomości dzielą się na: rolne, leśne, przeznaczone pod zabudowę, rekreacyjne, cmentarne9 itp. Według innych kryteriów wyróżnia się nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, budynkowe, lokalowe10, składające się z jednej albo wielu działek ewidencyjnych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i wiele innych.

20

Do przedstawionej tu terminologii należy podchodzić z pewną ostrożnością. Wymienione wyżej grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów rozłącznych. Dla przykładu, nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nieruchomością zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić własność gminy, będąc tym samym nieruchomością gminną. Bywają także nieruchomości składające się z działek o różnym przeznaczeniu, np. nieruchomość składająca się z pięciu działek, z których trzy przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe, a dwie pod działalność usługową. Liczba możliwości jest tu praktycznie nieograniczona.

1 Szerzej o lex duodecim tabularum zob. M. Zabłocka, [w:] W. Wołodkiewicz, M. Zabłocka, Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009, s. 48 oraz K. Sójka-Zielińska, Historia prawa, Warszawa 2000, s. 25–27.

2 Zob. W. Litewski, Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998, s. 253.

3 Zob. Z. Łączyński, Prawo cywilne obowiązujące w województwach centralnych, Warszawa 1937, s. 151.

4 Zob. M. Zatorski, F. Kasparek, Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich krajów dziedzicznych niemieckich Monarchji austryjackiej z późniejszemi odnośnemi ustawami i rozporządzeniami, Cieszyn 1875, s. 181.

5 Zob. Z. Lisowski, Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczypospolitej Polskiej, Poznań 1933, s. 36.

6 Zob. Prawo cywilne ziem wschodnich – Tom X, cz. I, Zwodu Praw Rosyjskich, przekład Z. Rymowicz, W. Święcicki, Warszawa 1932, s. 137–147.

7 Zgadzam się z poglądem wyrażonym przez J. Szachułowicza, iż ustawodawca w trosce o spójne i stabilne prawo powinien dbać o to, aby każde pojęcie użyte w prawie i odnoszące się do zrozumienia jego treści miało to samo znaczenie. Autor uważa za zbędne, a nawet szkodliwe, formułowanie pojęcia na użytek stosowania konkretnej ustawy, przy braku wątpliwości co do rozumienia jego treści. Tak J. Szachułowicz, [w:] J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2002, s. 28.

8 Również zdaniem S. Rudnickiego, art. 4 pkt 1 GospNierU nie daje żadnych podstaw do rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej odmiennie niż to wynika z art. 46 KC. Tak S. Rudnicki, [w:] S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Warszawa 2003, s. 179.

9 Status prawny nieruchomości cmentarnych i grobów regulują: ustawa z 31.1.1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1947) oraz ustawa z 28.3.1933 r. o grobach i cmentarzach wojennych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 2337 ze zm.).

10 Uregulowane w ustawie o własności lokali.